“外籍个人能不能在印尼买地？”王掌柜经常有收到类似的问题。我们把现行规定梳理了一遍，：外籍个人不能拥有印尼的“土地所有权”（Hak Milik/SHM），但可以在严格条件下购买住宅类不动产，并把权利登记为“使用权”（Hak Pakai）。而涉及建厂、仓储等工业用途的土地，则必须以公司名义（设立PT PMA外资公司）依法取得“建筑使用权”（HGB），个人名义不适用。
先看法律底层逻辑。自1960年的《基本土地法》确立起，土地所有权只属于印尼公民与特定主体，外籍个人不在其列。后来通过一系列配套法规，给外籍个人打开了“住”的通道：可以购买独栋住宅或公寓，但产权形态是Hak Pakai（使用权）。这类权利不是永久的，通常按“首次最长30年，到期可延长20年，期满后还可再续30年”的节奏批复，总年限分阶段审批、合规续展。用途也被限定为自住/居住，不能当作商业经营用地。
能买什么，边界也很清楚。独栋住宅可以登记为Hak Pakai；公寓（高层分户）在项目合规的前提下，也可以由外籍个人购买并登记为相应权利。至于价格各省有各自的最低价和上限清单，比如雅加达独栋住宅的价格不低于50亿印尼盾，大约220万人民币，公寓的价格不低于30亿印尼盾，大概130万人民币的价格。除了价格红线，数量和面积也设上线，通常是“每名外籍个人（或家庭）限购一处、面积不超过约2000㎡”，超出需要另行批准；购置前，最好先核对目标城市当期的“外籍购房最低价”和限制条款，避免踩线。
流程上，建议按“尽调—签约—过户—纳税—续展维护”走稳。所谓尽调，不只是看看证书复印件，更要通过PPAT（不动产契据官）和不动产登记系统，核验证书真伪、有没有抵押或查封、用途分区是否与住宅一致。
需要特别提醒的，是三个“红线”。第一，不能以个人名义持有Hak Milik；第二，不能通过所谓“名义持有/代持（nominee）”来变相规避限制，这在法律上风险极高，纠纷频发；第三，不能以个人名义去拿工业或仓储用地——如果您的需求是“建厂”，请先设立有限责任公司PT PMA，再依法申请建筑使用权HGB，并办理建筑许可（PBG）等手续，走在合规主干道上。
一句话总结：想住，可以；想建厂，换轨到公司名义。外籍个人在印尼购买住宅走Hak Pakai，满足在印资格、最低价与数量/面积等门槛；涉及工业用地，则以公司名义购买更安全、更可持续。好的，我是在印尼20年的王掌柜，带你深度了解印尼。