很多老板一来印尼就觉得选址简单：找个办公室、租个厂房、签个合同就开干。真不是这么回事。印尼的“不动产 + 许可”是两套系统，任何一环掉链子，都可能让你白花钱、白耽误工期。
先说“为什么容易踩坑”。
第一，土地产权复杂。印尼没有经历完全意义上的土地改革，历史上沿用很多荷兰时期的制度，结果就是地契类型五花八门、来源也不一。你会遇到国有、私有、部落（adat）三大类“土地归属”，再往下细分还有常见几种权利证：SHM（永久所有权）、HGB（建筑使用权）、HP/HL（使用/管理权）等等。问题来了——同一块地可能同时存在多份“历史地契”，或者证载用途与实际用途不一致；再加上很多地区早年没电子化登记，一地多证、边界不清的情况并不少见。
第二，建筑与配套不确定。就算土地干净，建筑也可能不“合规”。印尼很多楼是“先建后批”，外观看着挺气派，PBG（建筑许可没批完、SLF（使用合格证）没拿到的比比皆是。再加上早些年供电紧张，很多物业基础电量申报偏小，你一上设备才发现还得向PLN（电力公司）增容，流程慢、成本不低；自来水（PDAM）水压不稳、天然气没有管网、网路光纤进不来——这些都得提前问清、写进合同。
那到底怎么做，才能把坑踩小？
一是土地尽调。 先通过专业咨询机构做尽调（due diligence）——去印尼土地局BPN做书面查询；核对规划用途与未来业务是否匹配等等
二是：合同一定经公证员。办公/商铺的租赁协议（Perjanjian Sewa），工业地产常配土地/建筑使用权转移或设定长期租用框架；务必写清：用途变更责任、续租优先、年租金涨幅、提前解约、转租与分租、违约与赔偿、不可抗力、税费分担（含预提与增值税）配。
最后给你一句，在海外做事的节奏千万不能急，该慢的地方必须慢，把权属、许可、配套都要弄清楚，找本地靠谱顾问 + 公证员 + 工程与机电团队一起上，钱花得值，也睡得踏实。