2025年这个时间点，越来越多外资老板盯上印尼地产：一边看雅加达、泗水、棉兰的城市更新，一边又看新首都、港区、产业园区在往外推地，大家脑子里都是同一句话——“我能不能像在中国那样，先把地拿下来，再去银行做融资，把项目滚起来？ 下面仔细和大家聊聊。
先把基本盘说清楚：外资怎么合法进来做地产？
印尼现在用的是“正面清单”，逻辑是大部分行业都开放，除非被点名限制，房地产、建筑、租赁这些大类对外资基本是开的，但要求你走 PT PMA 外资公司 这条路，而且要做“大项目”，不能做街边小买卖。总投资要超过100亿印尼盾，折合大约人民币 460万左右，
你要是问：外资能不能像个人一样直接买一块永久所有权的土地？答案还是老话——不能。个人外籍只能拿 Hak Pakai、公寓的分层产权，前提还是要在印尼居住、有合法身份。
再说银行这边：外资开发商的信贷跟本地一不一样？
大框架是一致的，因为这是OJK统一的口径：OJK在2023年1月就已经把“禁止给开发商做土地取得/土地开发贷款”的限制给解开了，现在是“可以贷，但银行要做更细的风控”，2025年它还在年会里再说一遍：要给住房开发更多融资灵活度。也就是说，买地、平整、分宗，这些过去比较敏感的环节，现在合规上能做了。有的银行会要求你把自有资金比例垫高一点，比如本地开发商做同一块地，外资可能要投40%—50%，印尼才愿意房贷。利率这块前面说过：BI利率4.75%，但开发商真正拿到手大多是10%上下、10%—12%这个区间。
这就形成了跟中国完全不同的一张图：
中国是低利率、强预售、资金可以在项目里快速循环；而印尼是利率高一截、监管要求你一步一步走，你要是想玩“买地—抵押—再买地”的高杠杆故事，那就是和OJK的方向对着干；但你要是来做“真正的住宅/公寓/配套物业开发”，并且能证明销售端能走KPR、KPA，银行反而会愿意跟你一起慢慢放，因为它知道这是真实资产、有现金流出口。
所以在印尼做地产，政策上是开放的，但要注意三点，一是因为印尼土地产权异常复杂，选址和土地确权非常重要，二是印尼金融监督管理部门OJK对于资金杠杆的限制，更适合小不快走，滚动式发展，三是一定要基于本土市场需求，注重产品的设计和定价。